【业标镇管】昆山花桥经济开发区中信广场物业管理

公开招标公告

一、招标项目名称：昆山花桥经济开发区中信广场物业管理

二、招标项目概况：昆山花桥经济开发区中信广场位于昆山市花桥镇商务大道99号，总建筑面积为93295.62平方米。建筑类型为：商业、办公，已全部开发完成。项目可收费建筑面积为70784.36平方米。

三、招标单位：******委员会

四、报名时间和地点：

1.时间：2025年12月19日上午9:00至2025年12月25日下午16:00前；

2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309室。

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309室；

2.现场领取招标文件时，需缴纳500元报名费。

六、投标申请人需具备的条件：

1.投标人应是在中华人民共和国境内（不包括香港、澳门及中国台湾地区，简称“中国境内”）依法注册成立，经营范围含物业管理。合法注册的独立企业法人，具有独立承担民事责任能力，具有独立订立合同的权利。

2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。

3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力。

4.具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。

5.参加此次采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。重大违法记录指因违法经营受到责令停产停业、较大数额（指200万元及以上）罚款等行政（含环保）处罚（以国家权威机构网站查询的公开信息为准）。

6.未处于被标记为失信惩戒对象状态，以信用中国（******）查询的公开信息为准；未处于被列入严重违法失信名单（黑名单）状态，以国家企业信用信息公示系统（******）查询的公开信息为准；未处于被禁止参加政府采购活动的行政处罚期内，以中国政府采购网公开信息为准。

7.投标人注册资金不少于1000万元人民币（外币按投标报名截止当日汇率折合）。

8.近三年（2022年7月至今，下同）在经营活动中没有发生重大安全生产事故等问题。

9.近三年具有至少三个办公写字楼（国内）或商业办公综合体类（建筑面积不低于5万平方米）的物业服务项目业绩。

10.具有有效的ISO9001或同等质量管理体系认证、ISO14001或同等环境管理体系认证、GB/T45001或同等职业健康安全管理体系认证证书。

11.投标人和其法定代表人在近三年内不得有行贿犯罪记录，且不得为失信被执行人。

12.投标人曾有至少两个江苏省“省优”级在管项目。

13.本项目不接受联合体投标，且不接受转包。

七、本项目的物业服务内容要求：

1.依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件，中信广场物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》执行，等级标准如下：

2.物业服务收费标准：依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件及“质价相符”原则，原公共服务费与代收代交费用合并，总收费标准不变）

3.停车费: 本项目汽车停车费具体收费标准如下：

（1）地库车位使用费300元/月·辆（由车位停放费200元和车位管理费100元组成）；

（2）外来临停车辆按政府文件规定收费。

4.重新选聘新物业服务人后公共收益分配：

（1）广场路面车位使用费、临时停车费收入扣除法定税金后70%分成归广场全体业主，剩余部分补贴物业公司；

（2）广场物业用房出租、广告、摊位、快递柜等收入扣除法定税金后70%分成广场全体业主，剩余部分补贴物业公司；

（3）所有公共收益款项纳入物管会开立的公共监管账户，定期按约定比例结算补贴给物业服务人，收入和开支按相关规定公示，接受业主监督；公共收益主要用于广场公共设备设施的维修保养和广场建设，按法律法规规定及政府指导文件规范使用。

5.重新选聘新物业服务人的服务要求：

（1）物业服务人拟派驻在本物业管理区域的物业服务人员需根据服务内容及标准进行配置，满足服务需求，具体人员配置应在投标文件中体现；

注：秩序维护人员年龄不超过45周岁，保洁人员及绿化工年龄不超过 58 周岁（聘用退休人员需缴纳意外保险）。其他物业工作人员合法用工。

（2）物业服务项目现状整改要求：

******消防、电梯、智能化系统等工程维修保养及品质、安全提升方案。要求具备设备完好率监测、定期检查及故障响应机制。

2)根据实际情况，制定停车管理及安防方案，安防体系需包含门禁管理、视频监控及应急响应流程。

3)根据实际情况，制定整体环境提升方案，包含公共区域清洁频率、绿化养护及垃圾处理要求。

4)根据实际情况，制定完善的火灾、设备故障、防台防汛等应急预案。

注：以上设施设备整改内容仅供投标单位参考，具体以投标公司现场核实为准，用于上述1）2）3）4）项整改内容的，需注明资金来源（其中，物业服务人应承诺出资20万元，投标单位在投标文件中体现）及使用明细；上述项目整改修复期限由物业服务人与物管会协商。

（3）******消防安全管理相关措施和方案。

（4）物管会根据物业服务情况可以聘请物业行业专家对广场物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善。

（5）物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。

（6）物业服务费的结算形式为包干制。

（7）提供现有的物业用房提供给物业服务人使用。

（8）中标物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控人员、项目经理等）需持证上岗。

（9）中标物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。

（10）中标物业服务人******消防等设备设施需聘请专业公司进行维保）。

（11）中标物业服务人须承担第三方招标代理费及业主大会咨询费。

（12）中标候选人应当在开标结果公示期满后7日内缴纳考核金10万元人民币到物管会专用账户并足额支付第三方招标代理费及业主大会咨询费，物管会在收到考核金后开具中标通知书。如中标候选人未在上述期间缴纳考核金并支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补。

（13）物业服务人需每半年向物管会提交工作计划及工作报告。

（14）物管会代表业主大会与中标物业服务人签订物业服务合同，同时与中标物业服务人签订考核协议并设定一定的奖惩处罚。考核以季度为周期，考核总分为100分；物业服务考核达到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罚：500元人民币。79分及以下，按每低1分扣罚：1000元人民币。考核金低于10万元人民币时，物业服务人需在下次考核之前补足10万元人民币。具体考核细则和执行方案由物管会与物业服务人约定一致后执行。针对考核中发现的问题，物业服务人应在物管会规定期限内整改到位。期限内整改不到位或拒绝整改的，物管会可委托第三方进行整改，第三方整改所发生的费用从物业服务人考核金中扣除。

（15）合同期内物业服务质量被昆山住建局列入问题项目的，第一次扣5000元，第二次被视为根本性违约，物管会有权召开业主大会会议解聘物业服务人（物管会不承担任何违约及赔偿责任）。

注：中标物业服务人不履行以上各项条款的视作自动放弃本物业管理区域的物业管理工作，招标人不承担任何责任，可以重新选聘新物业服务人。物业服务人用于本物业管理区域内共用部位及设施设备维修整改项目中已支付的各项费用不再退还。

6.重新选聘的物业服务合同期限：

物业服务合同期限拟定为叁年；中标******组织部分业主进行评估（参照签订的物业合同及考核协议）。评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到要求，进入整改期，整改期为两个月，期满后再次评估，仍不合格的，按此方案重新选聘。合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人应按此选聘方案重新选聘新物业服务人。

八、投标申请人资格确定：

1.各申******有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查，确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。

2.本次招标采取公开招标的方式。

3************有限公司先行垫付，由中标物业服务人承担。

4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。

入围说明：符合招标要求的报名单位满3家不超过5家，全部入围参与投标；符合招标要求的报名单位超过5家的按下面程序评比前5名入围参加投标：

（1）报名超过5家的入围机制：

物管会组织成员和业主代表（届时物管会将以公告形式接受业主报名）对报名的物业服务企业进行实地考察，参加实地考察的人员根据实地考察结果进行评分并在广场公示（打分方式将在接受报名时一并公布），平均分前5名者入围参加投标。

（2）报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，物管会可以以协议方式选聘物业服务人（如协议选聘不成功，招标人可适当修改选聘方案中的招标条件和要求，再次招标，无需再次召开业主大会）。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。

******委员会组成：由物管会从市物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家4人、招标人代表1人，共5人组成。开标见证人：招标人推举代表2人，区镇物业办1人，社区1人。

6.评分标准为：商务标30分、技术标30分，信用分30分（信用分*30%，以最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评价结果》的信用分为准），答疑分10分。附加分项：无。

7.中标人的确定：

（******委员会根据开标结果推荐3名排序在前的合格中标候选人；

（2）召开临时业主大会由全体业主对3名候选人进行表决产生最终中标物业服务人；如3名候选人中有放弃或者因不可抗力退出业主大会表决的，则由剩余的候选人参加业主大会的表决，退出的名额不再增补；

（3）如业主大会表决结果未有候选人得票占比达到法律法规要求的，由表决面积占比与表决人数占比之和最大的候选人中标（退出业主大会表决的候选人除外）。

8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予退还并将相关情况报送至行业主管部门，进行惩戒。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

1.加盖公章的《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；

2.法定代表人证明、法定代表人授权委托书及法定代表人、被授权人身份证（加盖公章）；

******事务所审计的财务报表），财务报表包括：资产负债表、利润表、现金流量表，附注无需提供；

******银行出具的缴税凭证或税务机关出具的证明）或免税证明（复印件加盖公章）；

5.近半年内任意月份的社会保障资金缴纳记录（专用收据或社会保险缴纳清单）或免缴纳证明（复印件加盖公章）；

6.提供未被“信用中国”网站（******)列入失信被执行人、统计严重失信企业名单、重大税收违法失信主体；未被“国家企业信用信息公示系统”网站（******）列入严重违法失信名单（黑名单）信息；未被“中国政府采购”网站 (******/)列入政府采购严重违法失信行为记录（截图加盖公章）；

7.近三年具有至少三个办公写字楼（国内）或商业办公综合体类（建筑面积不低于5万平方米）的物业服务项目业绩。提供合同复印件（需提供包括但不限于合同首页、服务内容、服务期限等内容）。

十、联系事项：

******委员会

招标单位联系人：杨丽       联系电话：0512-******

******有限公司

招标代理联系人：彭磊       联系电话：******

招标监管部门：

******办公室 联系电话：0512-******

    ******委员会         联系电话：0512-******                           

******委员会

             2025年12月19日

相关详细信息请查看下方附件材料获取昆山花桥经济开发区中信广场小区物业投标报名材料及物业招投标报名材料明细表源文件

附件材料：******物业管理招标公告（中信广场）.docx